Квартира на «вторичке»: на риэлтора надейся, а сам не плошай

Покупка квартиры дело хлопотное, но радостное. Чтобы конечный результат этих хлопот не был омрачен неожиданными проблемами, необходимо быть внимательными на всех стадиях покупки. И несмотря на то, что в наше время большинство операций с недвижимостью проводят риэлторы, нашей покупательской внимательности это не отменяет.

Какие подводные камни могут поджидать покупателя и как их избежать? Советы дает кандидат юридических наук, директор ООО «Центр правовой помощи» Игорь Губенок.

- Первое, на что следует обратить внимание, это юридическая чистота квартиры – все обременения (такие, например, как залог) с нее должны быть сняты. Квартиру должен продавать либо сам собственник, либо иное лицо на основании нотариальной доверенности.

 

Не прописан ли кто-нибудь?

Чтобы не иметь в будущем непредвиденных проблем, нужно предварительно убедиться, что в покупаемой квартире никто не зарегистрирован по месту жительства. Это подтверждается выпиской из лицевого счета, которую необходимо взять в управляющей компании. Но надо иметь в виду, что выписку выдадут только собственнику – то есть вам, как покупателю, необходимо потребовать этот документ с продавца перед заключением сделки. Если в квартире кто-то зарегистрирован, проблем может быть несколько: во-первых, эти люди могут отказаться выписываться с жилплощади, и тогда вам придется обращаться в суд с иском о признании этих лиц утратившими право на жилое помещение в связи с приобретением этой квартиры другим лицом.

Однако бывают случаи, когда прописанного вообще невозможно выписать с жилплощади – например, если человек, имеющий право на приватизацию жилплощади, отказался ее приватизировать, он сохраняет пожизненное право на проживание в этой квартире. Соответственно, такого жильца вы не сможете выписать из вашей новоприобретенной квартиры даже по суду – со всеми вытекающими отсюда последствиями: хотя он не имеет права собственности на жилое помещение или его часть, он может там проживать. И если вы вдруг откажетесь его впустить, этот человек имеет право обратиться в суд с иском об устранении препятствий в проживании и определении порядка пользования жилым помещением. Таким образом, если квартира состоит из нескольких комнат, он сможет одну из них отсудить и беспрепятственно в ней проживать.

Итак, чтобы удостовериться, что в квартире никто не прописан, требуйте у продавца выписку из лицевого счета.

 

Не было ли перепланировки?

Если в квартире была проведена перепланировка, в будущем у покупателя могут возникнуть проблемы – например, с ее продажей. Поэтому продавца надо попросить показать техплан жилья и сравнить его с тем, что есть в квартире по факту: не перенесены и не снесены ли стены, не расширены ли те или иные помещения и т.п. Если квартира перепланирована, предложите продавцу узаконить перепланировку. Это делается через суд, причем в некоторых случаях узаконить ее невозможно: если, например, уменьшены размеры кухни. В любом случае это дело затратное и весьма небыстрое. И лучше будет, если этим займется продавец, а не вы.

 

Дела семейные

Если квартира была приобретена в браке, для ее продажи одним из супругов необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга на сделку. Если этого документа не окажется, уже на этапе регистрации сделки в госорганах в этой регистрации могут отказать. И даже если сделку пропустят, есть опасность, что другой супруг может потребовать признать ее недействительной. Так что проблем, увы, в таком случае не избежать.

 

Риски доверенности

Если жилье продается по доверенности, в этом также присутствуют некие риски. Во-первых, доверенность имеет срок действия – надо внимательно смотреть, не просрочена ли она. Во-вторых, необходимо тщательно изучить, какие именно права предоставляет доверенность: например, в ней может отсутствовать право на продажу квартиры или на получение денег за нее. Если вы не проявите должной осмотрительности, может получиться так, что вы отдадите деньги неуполномоченному лицу и просто-напросто потеряете их.

Встречались в юридической практике и случаи, когда квартира продавалась по доверенности, выданной уже умершим человеком. А ведь согласно Гражданскому кодексу такая доверенность недействительна.

Итак, при если квартира продается по доверенности, будьте предельно внимательны!

 

И это еще не все проблемы, которые могут возникнуть при покупке квартиры на вторичном рынке. О других мы расскажем в следующих номерах «Нового города».

Sun, 07/12/2020 - 14:42