В «НГ» №10 / 2017 г. мы подняли тему покупки квартиры на вторичном рынке, поговорили о некоторых подводных камнях, о которые мы, как покупатели, можем споткнуться.
Сегодня продолжаем тему. Свои советы, основанные на судебной практике, дает кандидат юридических наук, директор ООО «Центр правовой помощи» Игорь Губенок.
Несовершеннолетние в квартире
Ранее мы упоминали о том, что прописанные в квартире всегда являются потенциальной опасностью для покупателя: если они откажутся выписываться, придется подавать иск в суд. А в некоторых случаях (если жилец отказался участвовать в приватизации жилья) выписать человека из квартиры не удастся даже по суду. Есть и еще один момент: если в квартире прописаны и проживают несовершеннолетние дети продавца, есть риск в дальнейшем получить от второго родителя иск о признании сделки недействительной – ведь родители не вправе ухудшать жилищные условия своих несовершеннолетних детей и тем более вовсе лишать их жилья (если у детей нет другой жилплощади) - это нарушение Конституции РФ. Как свидетельствует судебная практика, такие договоры купли-продажи в большинстве случаев судом признаются недействительными.
Итак, чтобы избежать этих опасностей, требуйте у продавца выписку из лицевого счета – так вы увидите, кто прописан в квартире.
Три года или пять лет в собственности
Когда квартира приобретается у собственников, которые владеют ею на правах наследования или дарения, приватизации менее трех лет, а в остальных случаях менее пяти лет (ст. 217.1 Налогового кодекса РФ), также могут возникнуть проблемы. Если стоимость недвижимости более 1 млн рублей, с нее удерживается налог. Поэтому договор по настоянию продавца часто заключается именно на сумму в 1 миллион, а остальное выплачивается «вчерную». Здесь нужно иметь в виду, что если сделку признают недействительной по какой-то причине, либо договор будет расторгнут, вы получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре.
Какие документы должен показать продавец?
Итак, у собственника должен быть целый пакет документов для предъявления покупателю. Во-первых, у него обязательно должен быть правоустанавливающий документ, на основании которого квартира принадлежит ему. Это может быть договор о безвозмездной передаче жилья в собственность (приватизации), свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, решение суда о разделе имущества (например, при разводе супругов), договор купли-продажи и др.
Также, если квартира приобретена в браке, должно быть нотариально заверенное согласие второго супруга на ее продажу (если супруги не в разводе).
Выписка из лицевого счета, так же как и выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), не являются обязательными документами при продаже, но все же лучше попросить их у продавца. Государственная регистрация права в ЕГРН с 1 января 2017 года является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Выписку из ЕГРН может получить любой гражданин по любому объекту недвижимости за плату в кадастровой палате, через многофункциональный центр или портал «Госуслуги.ру». В ней содержится много полезных сведений: кто является собственником недвижимости, на основании какого документа, площадь объекта, его обременения и т.п. То есть по этому документу можно увидеть, что это за квартира.
А если в квартире произведена перепланировка, у собственника должен быть документ, узаконивающий ее – разрешение местной администрации на эту перепланировку.
Как безопасно передать деньги?
Но вот вы выбрали квартиру, изучили все документы продавца и приняли решение ее приобрести. И тут встает очень актуальный вопрос передачи денег продавцу. Игорь Губенок замечает: в нашем городе до сих пор многие действуют по старинке – достают деньги из чемодана, а то и просто авоськи, и передают продавцу, не боясь, что их ограбят. Помните: это может быть очень опасно не только из-за возможного ограбления, но и по ряду других причин.
Например: вы уже отдали деньги, а продавец не явился для подачи документов на регистрацию сделки, хотя это его прямая обязанность. Значит, вам придется обращаться в суд о понуждении его к государственной регистрации, что, конечно, затянет процесс регистрации сделки и попортит вам нервы. Чтобы избежать нервотрепки, на «большой земле» придумали несколько особых способов передачи денег через банк. Один из них - банковская ячейка, получить деньги из которой можно лишь предоставив определенный документ – например, договор купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации или документ, подтверждающий то, что продавец сдал все бумаги на регистрацию. Также действен аккредитив, когда продавец открывает особый счет, на который покупатель зачисляет деньги. Продавец опять-таки может получить эти деньги, лишь предъявив в банке соответствующий документ.
Как избежать «черных» риэлторов?
И напоследок о риэлторах. При обращении к риэлтору необходимо заключить договор. «Черные» риэлторы, как правило, работают без договоров и нигде не зарегистрированы – «Мы сами по себе, мы уже …дцать лет работаем на рынке, и никаких нареканий не было», говорят они. А уговаривать они умеют.
Однако договор с риэлтором заключить необходимо в любом случае, предварительно убедившись в том, что он работает от юридического лица (правда, для полной гарантии его благонадежности этого недостаточно). В договоре должна быть прописана ответственность риэлтора. А то ведь часто бывает так, замечает юрист, что риэлторы только берут деньги и при этом ни за что не отвечают. Поэтому договор с риэлтором нужно внимательно изучить!
Деньги риэлтору нужно отдавать под подтверждающий их прием документ – приходно-кассовый ордер, расписку (в худшем случае). А лучше – перечислять по безналичному расчету.
Удачи вам при покупке недвижимости! И… будьте бдительны