Правда ли, что недвижимость, перешедшую по наследству или доставшуюся по завещанию, покупать опасно? Какие подводные камни могут поджидать продавца и покупателя? Советы, как избежать проблем в этой сфере, дает кандидат юридических наук, директор ООО «Центр правовой помощи» Игорь Губенок.
О чем важно помнить претендентам на наследство
Юрист напоминает, что в наследство вступают в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя. Законодательством определены наследники первой очереди – это родители, дети, супруги, и наследники второй очереди – братья, сестры и т.п. В настоящее время круг наследников по законодательству достаточно широк, но если они не находятся, имущество переходит в собственность государства.
Для вступления в наследство необходимо подать заявление нотариусу – любому из трех в нашем городе. К заявлению прикладывают свидетельство о смерти наследодателя и документ, подтверждающий родственную связь с ним. После приема заявления нотариус выдает список документов, которые необходимы для вступления в наследство. Собрав их, по истечении шести месяцев со дня смерти родственника наследник получает свидетельство о праве на наследство.
Игорь Губенок: «Если по каким-то причинам наследник пропускает срок вступления в наследство, нотариус в приеме заявления ему откажет, и человеку придется обращаться в суд, чтобы восстановить срок для принятия наследства. Но тут есть сложности. Если другие наследники выступают против вступления в наследование еще одного человека, в суде необходимо будет доказать уважительность причин пропуска срока. При этом, как разъяснил Верховный суд, даже отбывание наказания в тюрьме не является такой уважительной причиной. Равно как и незнание о смерти наследодателя».
Если вы претендуете на наследство, вы должны поддерживать связь с наследодателем. Это и по-человечески правильно, считает юрист. Недавно у него было дело: по смерти горожанина у того остались двое наследников первой очереди – дочь и сын, которые не поддерживали с отцом никаких отношений. Оба они срок для вступления в наследство пропустили. Наследником второй очереди был брат умершего, который и унаследовал его квартиру. Через некоторое время дети умершего спохватились и попытались войти в наследование, ссылаясь на то, что ничего не знали про наследство. Суды шли долго, но в итоге им отказали.
Уважительной причиной для пропуска срока может быть серьезная болезнь или длительная служебная командировка, которая не позволила наследнику обратиться к нотариусу.
При этом, если наследник зарегистрирован по месту жительства наследодателя, для него срока давности по вступлению в наследство не существует – он может обратиться с заявлением и через год, и через два.
- Могут ли возникнуть проблемы у покупателя такой наследственной недвижимости? Например, наследники квартиру продали, а позже возник еще один наследник, которому удалось восстановить срок вступления в наследство. Он и потребовал признать сделку недействительной…
Игорь Губенок: «В 2007 году Конституционный суд принял знаковое постановление, введя термин «добросовестный приобретатель». Дело в том, что до его принятия в стране было много нехороших прецедентов, когда в этих и еще ряде других случаев (например, при приватизации квартиры) сделка судом признавалась ничтожной. В результате таких судебных решений множество покупателей такой недвижимости остались и без квартир, и без денег. Чтобы прекратить такую практику, Конституционный суд постановил: если будет доказано, что покупатель ничего не знал о ничтожности сделки, квартиру у него отнять нельзя. Все последствия отныне ложатся на продавца - наследника, продавшего недвижимость, который должен будет выделить новому наследнику причитающуюся ему часть суммы от продажи недвижимости».
В здравом уме и твердой памяти…
Завещать недвижимость, как известно, можно любому – хоть первому встречному. Фактически завещание – это изменение общего порядка наследования, лишение наследства кого-либо из родственников или уменьшение их доли.
- В каких случаях завещание можно оспорить?
Игорь Губенок: «Если, например, человек отнял наследство у своих детей и завещал его чужому человеку, то, возможно, у него что-то не в порядке с головой. И если недееспособность завещателя в момент составления документа будет доказана, завещание может быть признано недействительным.
Если у завещателя есть иждивенцы – например, родственники-пенсионеры или несовершеннолетние дети, - они также не могут быть полностью лишены имущества и наследуют не менее половины от той доли, которая им бы причиталась по закону».
- Могут ли быть проблемы при покупке квартиры, которая перешла к нынешнему собственнику по завещанию?
Игорь Губенок: «Важно перед приобретением квартиры убедиться, что она продается именно собственником. А откуда она к собственнику пришла – по договору дарения, купли-продажи, мены и т.п. или по завещанию - не столь важно. Лишь бы в ЕГРН были сведения, что квартира принадлежит именно этому человеку и не находится под обременением – залог, арест и т.п. (Выписку из ЕГРН может получить любой гражданин по любому объекту недвижимости за плату в кадастровой палате, через МФЦ или Госуслуги, - В.А.). Даже если завещание будет оспорено в суде, сделка по покупке квартиры не будет признана ничтожной. Если не будет доказано, что покупатель является недобросовестным – например, вступил в сговор с продавцом».
Однако, по словам Игоря Губенка, тут все же есть подводный камень, связанный с банкротством физического лица. Сейчас этот процесс приобретает все более широкий размах, в связи с чем в договоры купли-продажи или дарения юристы рекомендуют включать пункт о том, что продавец не находится в состоянии банкротства. Потому что здесь действительно могут возникнуть проблемы. Продал, например, человек недвижимость, а позже обанкротился, и конкурсный финансовый управляющий может через арбитражный суд оспорить любую сделку, заключенную в течение трех лет до этого. Особенно подозрительными выглядят те договоры, в которых для ухода от налогов прописывается заниженная цена. В таких случаях покупателю придется доказать, что фактически квартира была куплена по рыночной цене. Для этого у него должна быть расписка, если деньги выплачивались наличными.