Капитальные ремонты многоквартирных домов – одна из болезненных городских проблем. Болезненных, потому что платежи за капремонт с жителей собирают, а вот по самим ремонтам возникает множество вопросов.

О том, как складывается ситуация с капремонтами жилых домов в Сарове сейчас, мы поговорили с заместителем директора ДГХ городской администрации Людмилой Шляпугиной и заместителем начальника управления инженерной инфраструктуры и охраны окружающей среды ДГХ Натальей Грачевой.

Собрали больше, чем отремонтировали

Людмила Николаевна и Наталья Юрьевна рассказали, что собираемость платежей за капремонт в городе хорошая и составляет 90%. Всего с 2015 года, когда начала работать программа капремонтов, Саров собрал в НКО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Нижегородской области» 755 млн рублей. (Напомним, с 2015 по 2020 годы плата за капремонт составляла 6,3 рубля с квадратного метра жилья, а с 2021 года она повысилась до 6,55 рубля с кв. метра.) С 2015 года в нашем городе капитальный ремонт выполнялся в 84 домах, или 70% домов, требующих капремонта. На все эти работы потрачено 459 млн рублей, или 60% поступивших в Фонд капремонта средств. «Реализация региональной программы капремонта идет со значительным отставанием», - подчеркнула Людмила Шляпугина.

Каковы причины отставания по срокам? Во-первых, рынок подрядных организаций в Сарове сильно ограничен. С этой проблемой, увы, сталкиваются все городские стройки. Еще одна причина – низкое качество проектной документации. При этом, чтобы внести в нее необходимые изменения, приходится проходить долгую и муторную процедуру согласования с региональным оператором – Фондом капремонта.

Еще две причины, как видно по опыту капремонтов в саровских домах, кроются в сложностях взаимодействия с собственниками квартир. Так, они часто отказываются обеспечивать доступ в квартиру для капремонта инженерных сетей. «Если собственник ранее отремонтировал у себя, например, санузел, положил плитку и т.п., он возражает против капремонта сетей, хотя они находятся в довольно ветхом состоянии, - поясняет Наталья Грачева. – Если собственник отказывается подписывать согласие на ремонт инженерных сетей в своей квартире, подрядчик оставляет сети в этой квартире без изменений. Замена идет только там, где собственники согласились на ремонт, и на общедомовой территории - на чердаках и в подвалах. Таким образом, в среднем в домах меняют от 70 до 50% общей протяженности инженерных сетей. В итоге может получиться, что часть труб в доме будет заменена на полиэтиленовые, а другая часть останется старой - из чугуна или металла, и это для дома совсем не хорошо. Могут появиться шумы, вибрации, измениться температурные и гидравлические режимы. Гораздо лучше, когда жители солидарны в плане ремонта и хотят поменять все сети полностью. Но такое в Сарове встречается редко – например, удалось поменять сети в домах по ул. Пушкина, Фрунзе. Однако бОльшая часть программы по замене инженерных сетей остается невыполненной.

В городской администрации отметили, что за весь период действия региональной программы капремонта ни в одном саровском доме не был выполнен весь комплекс запланированных работ. Даже у саровского первопроходца в плане капремонта – дома по ул. Александровича, 19, - до сих пор не завершены два вида работ.

Еще одна проблема капремонтов возникает там, где нет совета МКД и актива собственников. В таких домах взаимодействие с собственниками, приемка работ ими сильно затруднены. К сожалению, в городе таких домов большинство – на данный момент советы МКД избраны только в 140 из почти 700 многоквартирных домов Сарова.

Архисложный механизм

Людмила Шляпугина: «Считаю, что механизм осуществления капремонта в МКД слишком сложен. Основная ответственность за управление домом и его капремонт возложена на собственников, а их отношение пока не перестроилось – сложно договориться и взять ответственность на себя. Поэтому с региональным оператором и подрядчиками по капремонту в основном воюют прокуратура и городская администрация, но не собственники квартир. При этом у администрации полномочий в этой сфере очень мало – мы участвуем в сдаче-приемке работ, по собственной инициативе собираем и обобщаем информацию по капремонту домов, ведем реестры домов со спецсчетами. Уже который год поднимается вопрос об исполнении муниципалитетом функций технического заказчика работ по капремонту МКД, но механизм пока неясен.

Механизм капремонта в МКД также очень сложен и для подрядчиков – им трудно приходится на всех этапах: вносить изменения в ПСД, согласовывать виды работ, осуществлять сдачу-приемку работ, взаимодействовать с многочисленными контролирующими организациями. Поэтому из трех подрядных организаций, которые вначале заходили в наш город, осталась одна. А в этом году работы по капремонту, кроме замены лифтов, ни на одном доме в Сарове не ведутся».

Дело осложняется еще и тем, что в Сарове нет представительства регионального оператора по капремонту. Урегулирован сейчас только вопрос о выделении одной штатной единицы для контроля строительных работ подрядчиков по капремонту.

Сотрудники ДГХ администрации отмечают, что активнее всего идут те работы, где подрядчик мало взаимодействует непосредственно с собственниками, а больше с управляющими организациями – замена лифтов, ремонт кровли и фасадов, работы в подвале.

Людмила Шляпугина: «Все работы по замене лифтов в саровских домах идут по плану. Эти виды работ у нас в приоритете, так как лифт – это оборудование, эксплуатация которого связана с повышенной опасностью. Всего за весь период действия программы заменены 118 лифтов в 57 многоквартирных домах. В этом году заменены четыре лифта в двух домах – по ул. Юности, 1 и Юности, 5/3. Сейчас они вводятся в эксплуатацию. На очереди в программе по замене лифтов сейчас дома 1990-х годов постройки».

Спецсчета – это выход?

Если вы хотите, чтобы ваш дом был поскорее капитально отремонтирован, у вас есть два способа. Первый - инициировать принятие решения о переносе сроков капремонта на более ранние. Если дом состоит в региональной программе и платит взносы в областной Фонд капремонта, инициатором пересмотра сроков капремонта может стать общее собрание собственников МКД, управляющая компания, городская администрация или Госжилинспекция, которая находится в Арзамасе.

Наталья Грачева: «К инициативе необходимо приложить ряд документов – протокол общего собрания собственников дома, акт осмотра, справку о наличии финансовых средств на счете дома, наличии задолжников по платежам за капремонт. Окончательное решение принимает комиссия при Фонде капремонта. В Сарове есть дома, которым удалось сократить срок ожидания капремонта – например, раньше срока отремонтировали кровлю дома по ул. Куйбышева, 18».

Еще один способ ускорить сроки капремонта – создать спецсчет дома. Собственники квартир в доме вправе в любое время принять решение о переходе на спецсчет. В Сарове такое решение приняли в 46 домах, это в основном новостройки. Средства с таких спецсчетов могут направляться на работы по капремонту в любой момент по решению общего собрания собственников. Работы по частичному капремонту проводились пока только в двух из домов со спецсчетами – по ул. Герцена, 15 (ТСЖ «Айсберг») – ремонт фасада, и Герцена, 13 (ТСЖ «Радуга») – ремонт системы холодного водоснабжения.

По мнению Натальи Грачевой, спецсчет – это вариант сбора средств, подходящий либо для больших домов, либо для достаточно новых – ведь они успеют собрать нужную сумму к тому времени, когда настанет необходимость капремонта. Однако собрание собственников любого дома может принять решение о повышении платы за капремонт либо о привлечении кредитных средств, если необходимость работ уже назрела.